报告名称：当前房地产股票的投资逻辑
研究员：贾祖国
报告类型：行业研究*策略报告
报告日期：20100524
行业/子行业：房地产
公司名称及代码：
投资建议：推荐
【内容摘要】
许多人参照过往的经验，认为地产股起来需要两个条件：政策放松、量价齐升。我们认为这种想法是值得商榷的。
对于政策放松的看法：我们认为18大以前政策基调已定，房产税不会出台，二套房不会放松，未来的调控政策将继续推进。
（1）虽然中国的房产税迟早会开征，但我们认为在18大以前不会出台；
（2）从换届角度和行业调控考虑，我们认为目前的二套房政策在18大以前都不会放松；
（3）未来3年内继续推进的政策有：住建部出台统一的二套房标准，农村土地的自由流转，保障房的大力推进；
对于未来量价的观点：房价缓慢下跌，成交量逐渐企温慢慢回升；
（1）在目前政策基调下，房价无疑将缓慢下跌；
（2）5月份的成交量环比降幅无疑是最大的，但6、7月份成交就会逐步企稳；
（3）成交量逐渐企温慢慢回升。但我们认为与2007年-2008年的调控不同，成交量不会随着房价的下跌而不断萎缩，成交量逐渐企温慢慢回升。原因有二：第一，经历过前期调控，民众明白该买的时候就买，等待抄底可能得不偿失；第二，严格的二套房标准长期实施，会使部分二套房以规避的方式以首套房入市；
当前房地产股的投资逻辑
（1）当前估值处于极低点。按我们重点跟踪的20多家地产公司来看，现在的股价平均已经反映了房价下跌30%的预期，目前估值也已和08年9月份最恐慌的时候相同了；
（2）具有相对收益。我们认为这轮调控打压地产，受影响最大的还是上游行业。这些行业盈利波动会很大。不排除业绩大幅下滑的可能，而整个地产行业最多是业绩没什么增长。因此地产股会有相对收益；
（3）寻找未来每年有30%以上高增长的公司，以获得超额收益。这些公司主要为质地较好的二线开发公司和服务业龙头。这些公司有：荣盛发展、冠城大通、格力地产、首开股份、鲁商置业、世联地产等。
【摘要结束】
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