报告名称：南京新百（600682）－公司看点在于资产潜力的挖掘
研究员：朱卫华,杨夏
报告类型：公司研究*调研简报
报告日期：20100927
行业/子行业：批发零售
公司名称及代码：南京新百(600682)
投资建议：强烈推荐-B
【内容摘要】
事件：
我们于近期调研了公司，与公司财务总监、董秘潘利建先生进行了座谈。
一、主要观点：
1、总店改造项目
投资预算1亿左右，有可能会略有增加。时间自今年4月开始，到明年上半年结束。由于将与地铁相通的负一楼封闭改造，对客流量有影响，因此会影响销售，对负一楼的改造将在今年11月结束。目前主要是对主楼外立面进行改造，内部正常营业，也未对内部动线、品牌位置有大的调整。原7－8楼的办公区将开辟为营业场所，将新增1万多营业面积。改造后的新百总店仍然以大众时尚为主，将新增娱乐和餐饮功能。近年来，新百总店的增长速度较为缓慢，除公司自身没有快速向现代百货转型外，南京地铁施工围挡也是主要原因。我们认为，今年上半年改造前，公司进行了大幅的促销，以至于销售额没有下滑太多，考虑到明年不可能全年都是正常经营，因此仍然维持2011年总店增长20%的保守预测。改造后，年新增折旧摊销费用约2000万左右，只需新增不到2亿收入就能将其覆盖，由于公司门店位置十分优越，随着公司改造和地铁施工的完成，新百总店销售额未来三到五年实现25亿以上销售额的可能性较大。我们看好其门店改造后的业绩表现，预计30%－40%的高收入增长率将在2012年开始体现。
2、写字楼招租情况
该写字楼总投资约5亿，可租赁面积7万平米左右，目前已经装修完毕，并于6月开始招租，租金平均单价为3.8－4元/平米，由于南京商业地产写字楼供给较为充裕，目前招商情况不太理想，出租率尚不到10%。公司预计明年情况也不会太乐观，但由于该项目为现有新百总店上扩建得来，没有土地成本，因此项目总成本较低，每年折旧及运营费用3000万左右，出租率达到20%即可盈亏平衡，我们预计明年出租率在25%左右，小幅盈利。
3、河西300亩土地及盐城项目
河西项目目前容积率尚未确定，项目还在规划中，如容积率提高，还需补交土地款差额，但不管怎么说，项目成本还是非常低廉，目前河西地区住宅均价在15000以上，一但开工，盈利在15亿以上问题不大。盐城项目土地约127亩，土地成本1.67亿，容积率2.0，楼面地价1000元左右，目前已经开工，预计分两期开发，最快2012年开始结算，总净利约1.5亿左右。
4、芜湖新百并表进程
公司实际持有芜湖新百70%股权，但其中25%股权尚未办理股权变更手续，因此一直未并表，预计今年底会并表。芜湖新百为"酒店+百货"的项目，其中百货部分面积约3.9万平米，南楼22000平米为自有，北楼17000平米为租赁，酒店部分4万平米，共有客房382间，于今年1月正式开业。目前芜湖新百一年销售额约6亿元，但由于家电销售额占比40%，且毛利率较低，因此芜湖新百今年仍将小幅亏损，公司预计明年能进入盈利期。
5、东方商厦经营情况
东方商厦目前交给大股东金鹰集团托管，金鹰在保证东方商厦每年税前利润不低于2000万的前提下，超出部分提取40%作为其管理费。金鹰在托管后，对东方商厦进行了品牌组合调整，且将金鹰总店的品牌资源和VIP客户资源与东方商厦进行共享，使得原来东方商厦与金鹰总店的竞争关系变为合作关系。此举使得东方商厦的经营业绩有了明显改善，今年完成税前利润2000万的指标没有问题。目前东方商厦在公司报表中以长期股权投资入帐，如东方商厦分红，则公司能体现投资收益。
6、关于重组
失败的主因还是在于国家对于地产的宏观调控，目前对于地产的再融资和重组都停止审批，我们认为，在此种状况下，金鹰对于公司的重组进程将难以把握，但重组依然是公司未来发展最主要的方向之一。
二、投资建议
我们预计公司2010、11年净利润为7700万及1.23亿，分别同比增长－13%及60%，EPS0.21、0.34元。公司投资价值在于股价安全边际高，资产重估价值高于公司市值约75%；资产价值挖掘潜力大，河西300亩土地进入开发阶段将至少为公司贡献15亿净利润。股价催化剂在于重组成功和河西300亩土地进入开发阶段。维持"强烈推荐－B"投资评级。
风险因素：重组进程低于预期，总店改造后效益低于预期。
【摘要结束】
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