1. 2011年房地产调控政策进一步深化
2010年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，涨幅创出历史新高。
国务院于4月17日出台"国十条"，6月房价月度环比下降0.1%。
2010年9月，房屋销售价格环比上涨达到0.5%。针对房价的反弹趋势，国务院于9月
29日出台了"新国五条"进行第二轮调控，随后10-12月房价各月环比继续上涨。
2011年1月26日，国务院又出台了"国八条"房地产调控政策，紧接着，重庆、上海
两地于1月27日推出了房产税试点方案，显示出了国家控制房价过快上涨的决心。
2. 4月份成交量明显下降，房价松动在即
2011年4月，全国商品房销售额为3926亿元，较3月份下降了20%，较
上年同期下降了11.7%。
2011年1-4月，全国商品房销售额累计14077亿元，同比增长13.3%
2011年4月，全国商品房累计销售均价为5654元/平米，较3月份下降
了1.7%，较上年同期价格上涨了6.5%。商品房价格已经出现连续两个月
环比下降的态势。
2011年4月，全国商品房销售面积为7255万平米，较3月份下降了
23.6%，较上年同期下降了9.9%。1-4月累计销售面积为2.49亿平米，同
比增长6.3%。
3. 供给增大，供需矛盾将缓解
国家提出2011年计划新开工1000万套保障房，则这部分开工量将同比增长
72%，达到5.5亿平米。我们判断商品房新开工同比增长8%，达到13.9亿平米。
因此，2011年全年房地产新开工合计约为19.4亿平米，同比增长18%。
我们认为2011年投资额仍能维持在高位，因为投资由新开工面积和施工面积
两部分决定。2010年底施工面积达到40.6亿平方米，而施工面积对应的投资是
有惯性的，在正常情况下开发商会继续投资，加之新开工同比增长18%，所以
2011年投资增速仍会保持在较高水平。
在行政调控和货币紧缩的影响下，房地产公司的资金链趋紧，将被迫提高周转
率，推盘速度将加快，商品房市场供应会大幅提高，房价下跌将成为必然趋势。
到2011年底房地产供需矛盾将得到明显缓解。
4. 房地产行业集中度逐步提升
2010年大型品牌开发商销售优势日益明显，在全国商品房销售额同比增长不
到20%的情况下，销售额排名前十位的住宅开发商平均增长超过30%，其中绿
地（同比增长81%）、龙湖（同比增长80%）、恒大（同比增长72%）、万科
（同比增长63%）等行业龙头同比增速都大大超越了其他对手。
2011年1-4月，龙头房地产企业的合同销售额增速继续高于行业平均增速。
5. 投资建议
我们维持今年年初《2011年房地产行业投资策略-调控政策不断深化，开
发商强者愈强》中的观点，继续推荐恒大地产（03333. HK）、中国海外
（00688. HK）、碧桂园（02007. HK）、雅居乐（03383. HK）、龙湖地产
（00960. HK）、SOHO中国（00410.HK）等大型房地产公司。
0 评论:
发表评论