招商证券*公司研究*世联地产（002285）—股权激励聊胜于无(审慎推荐－A)*002285**贾祖国

报告名称：世联地产（002285）—股权激励聊胜于无
研究员：贾祖国
报告类型：公司研究*跟踪报告
报告日期：20100826

行业/子行业：房地产
公司名称及代码：世联地产(002285)
投资建议：审慎推荐-A

【内容摘要】

 半年报基本符合预期：报告期内，公司实现营业收入5.43 亿元，归属于上市公司股东的净利润1.37亿元，较上年同期分别增长94.9%和115.2%，对应EPS0.63元，略低于我们先前1.4亿净利润的业绩预期。其中代理业务销售金额337.3亿元，同比增长3.8%；

 公司全国扩张持续进行：1）自身的区域扩张。4月27日，公司公告在福州投资设立全资子公司。7月30日公司公告下半年在佛山,宁波，郑州设立子公司；2）并购。继2010年3月公司收购济南信立怡高51%的股后，8月2日公司公告公司收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司100%的股权；

 股权激励聊胜于无：本计划的激励对象为公司核心管理人员；公司拟授予激励对象1,088万份股票期权；股票期权的行权价为34.1元；股票期权的有效期为自股票期权授予之日起五年，激励对象应在股票期权授权日起满1年后的48个月内，每年按股票期权授予额度的25%的行权比例分期行权；除公司高管外，共计203人，共持股883.51 万股，人均4万股。这一数额应该是远低于预期的；

 公司业务及行业判断：大方向上我们预计本届政府任期内，二套房贷政策不会放松。10月份后全国二、三线城市推盘量将迅速增加，房价会有明显的下降，成交量势必有所下滑；公司业务情况。新政出台后，公司代理业务同比约下降了10%左右，好于行业水平，这应归因于公司的扩张。但环比明显回落，大概在30%左右。公司在3、4季度的业绩应低于1、2季度业绩；

 业绩预测与投资评级：在二套房政策不放松的情况下，保守预计公司业绩每年约有30%左右的增长。我们预计2010年到2012年公司EPS分别为1.01元、1.33元和1.71元的业绩预测（原先为1.01元、1.26元和1.53元）。我们认为二套房政策不放松的情况下，开发类地产股估值中枢应在15倍动态PE左右。地产服务类企业因行业长期的高增长，PE估值应较高些，我们认为估值中枢不应超过30倍动态PE左右。目前公司37.21的股价对应了36.7倍。估值短期内明显偏高，将公司股票评级下调为"审慎推荐—A"；

 风险提示：下半年房地产成交量可能低于预期,可能影响公司的发展。



【摘要结束】