报告名称：北京城建（600266）—中期业绩超预期，有能力释放业绩，但受再融资延后影响
研究员：贾祖国,孟群
报告类型：公司研究*跟踪报告
报告日期：20100816
行业/子行业：房地产
公司名称及代码：北京城建(600266)
投资建议：审慎推荐-B
【内容摘要】
上半年业绩略高于预期。上半年销售下降但2010年业绩已无忧，但再融资延后可能影响公司业绩释放，下调2010年EPS至0.85元，15倍PE对应12.75元，但目前公司已进入地产和长期股权投资收获期。维持"审慎推荐—B"评级。
上半年业绩略高于预期，收入下降与结算周期有关：2010年上半年，公司主营收入4.5亿（YOY -50%），归属母公司净利润3.6亿（YOY98%），EPS0.49元，毛利率比2009年同期上升21%。主要原因是本期结算项目比2009年同期少，但主结北苑家园属于尾盘高毛利率项目，上半年转让北京城建中稷公司40%股权；
上半年销售同比下降，但2010年业绩已无忧：上半年销售面积10.2万平米（YOY-52%），销售金额25亿元（YOY1%），其中世华水岸项目销售3.2万平米，7.2亿元，首城国际项目销售7万平米，17.9亿元。目前预售帐款（57.5亿）加已实现收入（4.6亿），是我们所预计的2010年地产开发收入的164%；
再融资延后，可能影响公司业绩释放：公司2010年3月26日发布了非公开增发修订案，计划以17.27元/股的价格融资32亿元。目前受制于政策调控的影响，再融资延后，管理层激励机制尚未推出 ，公司业绩释放动力相应下降；
重申核心观点，关注再融资和管理层激励：北京城建2002年以来收入和股价表现均落后于行业和龙头公司，是因为业务集中在北京，而且大项目通常是前期控量培育，后期放量获利，长期股权投资则一直处于投入期。但是目前其地产业务和长期股权投资都进入了收获期；近期再融资进度可能影响公司业绩的释放；更长远的看，公司在区域拓展上具有较好的基础，期待管理层激励破冰，而同为北京国企的首开股份已先行一步；
业绩预测与投资评级：再融资受政策影响，我们下调公司2010年EPS17%至0.85元，下调2011年EPS7%至0.99元。给予10年15倍PE，目标价12.75元。公司RNAV18.3元，当前股价折价39%。维持"审慎推荐-B"的投资评级；
风险提示：明后两年北京市场低迷导致销售不畅的风险。
【摘要结束】
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